איחור במסירת דירה שנרכשה מקבלן

write

איחור במסירת דירה שנרכשה מקבלן

רוכשי דירות קבלן, הנדרשים לחתום על חוזה שערכו עורכי דינו של הקבלן, אינם מודעים תמיד לעובדה כי סעיפי החוזה ניתנים לשינוי בתהליך של מו"מ, והם אינם חייבים לקבל את התנאים שהוא מכתיב כמובנים מאליהם, ללא עוררין. כמו כן, חשוב לזכור כי עורכי דינו של הקבלן, מייצגים, אך ורק, אותו ואת האינטרסים שלו, והם אינם מחויבים לטובת הרוכש, בשום דרך שהיא. לפיכך, לפני החתימה על החוזה, מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין בעל ניסיון, שידאג לאזן את החוזה, לשנותו ולהכניס בו, סעיפים המגינים עליכם, כרוכשי הדירה.

שיעור הפיצויים
מרבית חוזי המכר לרכישת דירות מגורים מקבלנים, טומנים בחובם סעיף, לפיו רוכש הדירה יהיה זכאי לפיצויים חודשיים בגין איחור במסירת הדירה. אלא ששיעור הפיצויים בגין איחור במסירת הדירה, לרוב איננו משקף את שווי הנזקים הריאליים שייגרמו לרוכש בפועל, היה והרוכש ייאלץ, בלית ברירה, לשכור דירת מגורים עד שבניית דירתו תושלם. כמו כן, המציאות מוכיחה ששיעור הפיצויים שמופיע בהסכמים לרכישת דירה מקבלנים, איננו מהווה "תמריץ שלילי" אפקטיבי כנגד הקבלן, לסיים את הבנייה ולמסור את החזקה בה לידי הרוכש.

לכן זכרו, ששיעור הפיצויים החודשיים שישלם לכם הקבלן, במידה ויאחר במסירת הדירה מעבר למועד הנקוב בהסכם, ניתן למיקוח בשלב המו"מ, ויש  להעריכו, בהתאם לשיעור דמי השכירות אותם הייתם משלמים, לו הייתם שוכרים דירה דומה שבנייתה הסתיימה, באותו אזור.
במידה והמחלוקת על הפיצויים מגיעה לבית המשפט, שיעור הפיצויים אותו נוטים לפסוק בתי המשפט, נקבע בדרך כלל, בהתאם לחוזי שכירות הנחתמים באותו אזור בדירות דומות, או בהתאם לסכום אותו משלם רוכש הדירה לצד ג' ממנו נאלץ, כתוצאה מהאיחור במסירת הדירה שרכש, להשכיר דירה.

מתי משולמים הפיצויים?
פיצויים בשל איחור במסירת הדירה ישולמו לרוכש בהתאם לאמור בהסכם המכר שנחתם בינו לבין הקבלן, כשלרוב, חוזי המכר כוללים 3 חודשי גרייס או יותר, המהווים "ימי חסד", בהם לא ישולם כל פיצוי בגין האיחור לרוכש.

גם בעניין זה, חשוב להתעקש ולהתמקח עם הקבלן, במטרה להפחית את תקופת ימי החסד ככל שניתן. כמו כן, במסגרת המו"מ, יש לדרוש מהקבלן התחייבות לתשלום הפיצויים הנ"ל בגין כל תקופת האיחור והחל מהיום ה- 1 לאיחור, כלומר, גם על תקופת "החסד", במידה ומסירת הדירה תידחה מעבר לה.

טעמים לאיחור במסירת הדירה
על מנת להימנע ככל שניתן מתשלום פיצויים בגין אחור במסירה, חוזי מכירת הדירות כוללים מגוון סעיפים מעורפלים המונים מצבים וטעמים בהם הקבלן יהיה זכאי לאחר במסירת הדירה, ללא כל תשלום פיצויים, גם מעבר ל"ימי החסד". מקורם של טעמים אלו הינו "כוח עליון" או נסיבות אחרות שאינן בשליטת הקבלן כמו: מצבי מלחמה, השבתות, סיבות משקיות, מעשי זדון, פעולות איבה, מחסור בחומרי גלם או חומרי ייצור ועוד. אלא שרבים מהקבלנים מגדירים סעיפים אלו במכוון באופן מופשט ורחב, המאפשר להם להימנע מתשלום פיצויים כמעט בכל מקרה. 

אז מה ניתן לעשות? ראשית, זכרו כי בשלב המשא ומתן עם הקבלן ניתן לשנות סעיפים אלו ולצמצם מראש את הסיכון. שנית, במידה והיה אחור במסירה, חשוב לדעת שבתי המשפט אינם מקבלים סעיפים אלו כמובנים מאליהם, והם בוחנים את נסיבות המקרה באופן מעמיק, במטרה לגלות האם הקבלן היה יכול לפעול בכדי למנוע את האיחור. במידה ובית המשפט מגיע למסקנה כי הקבלן יכול היה לצפות את האחור ולמנוע אותו, הוא מורה לו לשלם לרוכשי הדירה את הפיצויים המגיעים להם, בהתאם לחוזה.

עיתוי מסירת הדירה
הסכמי מכר רבים כוללים סעיף המתיר לקבלן שיקול דעת בעיתוי מסירת החזקה בדירה לידי הרוכש, וכאן עולה השאלה האם מותר לקבלן למסרה עוד בטרם הושלמה הכנתה? בעניין זה קבעו בתי המשפט כי ניתן למסור גם דירות שעבודות הפיתוח הסביבתי שלהן עדיין לא הסתיימו, אך על הדירה עצמה להיות מוכנה וראויה למגורים, לרבות דרכי הגישה אליה. בכדי להימנע מראש מבעיות, מומלץ לדאוג כי בחוזה המכר ייאמר כי מסירת הדירה תהיה מותנית בכך שתהיה גישה נוחה אל הדירה ואל החניות הצמודות אליה, לרבות לפחות מעלית עובדת אחת, מתוך אלו המתוכננות לפעול בבניין.

לסיכום, לפני החתימה על חוזה המכר חשוב מאוד להסתייע בעו"ד מקרקעין מנוסה ומיומן שיגן עליכם מפני תרחישים כאיחור במסירה, וסיכונים הנוגעים לאספקטים תכנונים של הקרקע, רישום הבעלות, זכויותיכם בדירה, בטחונות הקבלן ועוד. 

האמור לעיל במאמר זה, אינו מהווה ייעוץ כלשהו ואינו חסין מטעויות. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד העוסק בתחום הספציפי ו/או עם כל בעל מקצוע רלוונטי אחר בטרם נקיטת כל פעולה.

גלילה למעלה דילוג לתוכן